相続診断協会は、相続診断士の認定発行・教育・サポートを行っている機関です。

質問

相続、相続税対策で不動産の生前贈与を行う、もしくは、相続対策、不動産の活用のため民事信託を行う場合の注意点はありますか？

回答

該当不動産に住宅ローンの抵当権者等、第三者の権利が設定されている場合、相続、相続税対策、不動産の活用のためとはいえ、抵当権者等の承諾を得ずに勝手に登記をした場合、契約違反により、期限の利益を喪失し（弁済期が到来し）、「借入金の全額一括返済」をしなければならなくなるかもしれません。

該当不動産に住宅ローン等の第三者の権利が設定されている場合には、事前に当該第三者に相談し、承諾を得ることをお勧めします。

教訓

相続実務において、不動産の生前贈与や家族信託の組成はしばしば行われています。
しかし、該当不動産に住宅ローンの抵当権等、第三者の権利が設定されている場合、勝手に生前贈与で名義人を変更したり、民事信託の登記をしてしまうと、契約違反となり、金融機関から借入金の一括返済を求められる可能性があります。

相続対策、相続税対策で、金融機関に迷惑をかける性質のものではなくても、契約違反には変わりがないということで、このような措置が下されても文句は言えません。

登記をしたら、すぐに抵当権者等にわかるのか、というと抵当権者等が何らかのきっかけで登記事項証明書を確認しないとわかりません。
「ほとんどばれることはないので、やってしまいましょう。」というアドバイスをされる専門家もあるかもしれません。

私の経験上、事前に相談して、対策の必要性を説明すれば、「問題ありません。」といってくれる金融機関が多いです。
最初は難色を示している金融機関でも、条件付で承諾してくれるケースもありました。

不動産の生前贈与や家族信託の組成を行う場合には、事前に専門家や抵当権者等に相談し、進めていくことをお勧めします。